ULC IN REDEVELOPMENT: HOW AN OLD CEILING ENTRY CAN STALL YOUR FSI

Earlier parts followed the ULC remark through conveyance and home loans. This part follows it into the moment that matters most to a redeveloping society — the sanction of the building plan and the FSI the whole project is financed on. Redevelopment turns land into buildable area. To sanction the plan and release the incentive FSI and TDR that make the numbers work, the planning authority and the developer's own title diligence examine the 7/12. A surviving Section 20 or ULC entry shows up there as a title defect — and a defect on the title is a defect on the FSI drawn from it. Approval slows, or is made conditional on the entry being cleared. A redevelopment deal is priced on clean, marketable title and a predictable FSI. The Intimation of Disapproval, the commencement certificate and the sale component all assume the land is unencumbered. An unresolved ULC condition puts a question mark over that assumption — and a developer who discovers it mid-project will either pause, renegotiate, or push the cost of resolution back onto the society. Developers price risk. Where a ULC remark is left unresolved, the risk surfaces as a lower offer, a delayed timeline, or a premium liability quietly loaded onto the members' side of the agreement. The remark that looked dormant for years becomes live precisely when the society is most committed and least able to walk away. The sequence that avoids all of this is settled. Establish the ULC position on the 7/12 and property card before appointing a developer; resolve the Section 20 condition by paying premium under the 2019 and 2021 Government Resolutions on the surplus vacant component only — per Porbanderwalla and Huhtamaki, not the whole plot — and have the entry deleted. With the record clean, the plan sanction and the FSI proceed without the ULC brake.

आधीच्या भागांनी ULC शेरा अभिहस्तांतरण व गृहकर्जातून पाहिला. हा भाग तो पुनर्विकास करणार्या सोसायटीच्या सर्वात महत्त्वाच्या क्षणी — बांधकाम आराखडा मंजुरी व FSI — नेतो. पुनर्विकास जमिनीचे बांधकामक्षेत्रात रूपांतर करतो. आराखडा मंजूर करून प्रोत्साहन FSI व TDR देण्यापूर्वी नियोजन प्राधिकरण व विकासकाची मालकी हक्क तपासणी १/१२ पाहते. जिवंत Section 20 वा ULC नोंद तिथे मालकी हक्कातील दोष म्हणून दिसते — आणि मालकी हक्कावरील दोष हा त्यावर आधारित FSI वरही दोष. मंजुरी रेंगाळते किंवा सशर्त होते. पुनर्विकास व्यवहार स्वच्छ, विक्रीयोग्य मालकी हक्क व निश्चित FSI वर ठरतो. IOD, commencement certificate व विक्री-घटक सर्व जमीन निर्बोजा असल्याचे गृहीत धरतात. निराकरण न झालेली ULC अट त्या गृहीतकावर प्रश्नचिन्ह लावते. विकासक जोखीम किमतीत धरतात. निराकरण न झालेला शेरा कमी ऑफर, विलंब किंवा सदस्यांवर लादलेले अधिमूल्य दायित्व म्हणून समोर येते. वर्षानुवर्षे सुप्त वाटणारा शेरा नेमका तेव्हा जिवंत होतो जेव्हा सोसायटी सर्वाधिक गुंतलेली असते. विकासक नेमण्यापूर्वी १/१२ व मिळकत पत्रिकेवरील ULC स्थिती तपासा; २०१९ व २०२१ GR अंतर्गत अधिमूल्य — Porbanderwalla व Huhtamaki नुसार फक्त अतिरिक्त मोकळ्या जमिनीवरच — भरून नोंद वगळा. नोंद स्वच्छ होताच आराखडा मंजुरी व FSI विनाअडथळा पुढे सरकते.